Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 от ГПК.
С Решение № 50/08.02.2019 г. по Г. д. № 1516/2017 г. Смолянски районен съд е отхвърлил като неоснователни предявените от „Е Е. С И. О. Г. Стара З. обективно и субективно съединени искове с правно основание чл. 422, във вр. с чл. 415 от ГПК срещу Н. В. В. и Н. Л. А., с които се иска да бъде установено по отношение на ответниците, че съществува вземането на ищеца в общ размер на 6 135, 38 лева по договор за поддръжка и управление на ваканционен комплекс „Маунтийн лейк“ от 23.10.2009 г., от които 1 062, 02 лева за 2015 г., 2 626, 68 лева за 2016 г.и 2 626, 68 лева за 2017 г., ведно със законната лихва, считано от 09.10.2017 г. до окончателното заплащане на задължението; ищецът е осъден да заплати на ответниците сумата от 1 914, 07 лева разноски.
Това решение се обжалва пред Смолянски окръжен съд от ищецът „Е Е. С И. О. Г. Стара З. чрез пълномощник адв. Р. С. с оплаквания, че е неправилно, постановено в противоречие с разпоредбите на ЗЗД и ЗУЕС, както и в противоречие със събраните по делото доказателства.
Твърди се във въззивната жалба, че неправилно районният съд е определил характер на договора между страните. Договорът не е свързан с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, поради което договорът не следва да се сключва във формата по чл. 2 ал. 1 от ЗУЕС – писмена с нотариална заверка на подписите. Твърди се, че целият комплекс не може да се определи нито като „етажна собственост“ по смисъла на ЗУЕС, нито като комплекс от „затворен тип“. Твърди се, че не съществува пречка с оглед свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддържа и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС; става дума за управление и поддържане не само на общите части в сградата, а за управление и поддръжка на целия комплекс. Твърди се, че договора между страните е договор за поръчка по смисъла на чл. 280 и следващите от ЗЗД, поради което не е налице приетата от районния съд нищожност на договора поради противоречие със закона. Твърди се, че поради това не е необходимо спазването на чл. 51 ал. 1 от ЗУЕС.
Твърди се по-нататък в жалбата необоснованост на извода, че ищцовото дружество не е изпълнило задълженията си по договора; до този извод съдът е стигнал след превратно тълкуване и изопачаване на показанията на свидетелите. Твърди се, че никъде в показанията си свид. К. не сочи, че общите части на сградите не се почистват; напротив, свидетелката заявява, че има назначени камериерки, които почистват входовете на сградите с различна периодичност; свидетелката сочи, че е виждала собственици да почистват снега зимно време, но само в случаи на обилен снеговалеж, когато е валяло обилно количество сняг и е невъзможно едновременно да бъдат почистени 12 дка обща площ на комплекса. Твърди се, че не са коментирани показанията на свид. С., че се почистват общите части, както и че в комплекса има персонал и при възникнали проблеми, същите се разрешават, има осветление, има камери и охрана. Твърди се, че сочената от районният съд авария през лятото на 2013 г. е неотносима, тъй като касае време извън процесния период. По отношение демонтиране радиаторите се сочи, че в договора такова задължение за управителя за отопление няма.
Сочи се в жалбата, че от СИЕ се установява, че в дружеството има създадена аналитична отчетност, по която се отчитат разходите за комплекса и такива разходи са направени. Сочи се, че ответникът категорично заявява, че не е заплатил дължимата от него такса за процесния период.
С жалбата се прави искане за отмяна на обжалваното решение и вместо това се уважат исковете, като се претендират разноски за заповедното производство, за първата и за въззивната инстанции.
В срок е депозиран писмен отговор на въззивната жалба от ответниците Н. В. В. и Н. Л. А., чрез пълномощник адв. Н. М., с който се изразява становище за неоснователност на жалбата, а първоинстанционното решение като обосновано и законосъобразно следва да бъде потвърдено; претендират се разноски за въззивната инстанция. Прави се позоваване на § 1 т. 3 от ДР на ЗЕУС и се излагат доводи в подкрепа на приетото от районния съд, че в случая не са касае за жилищен комплекс от затворен тип; излагат се доводи, че се касае до етажна собственост, поради което се прилага чл. 11 ал. 1 т. 5 и т. 11 от ЗУЕС. Излагат се доводи, че когато не се касае до жилищен комплекс от затворен тип, а такъв от отворен тип, отношенията се регулират от общите правила за етажна собственост. Твърди се, че договори по чл. 280 и следващите от ЗЗД имат приложение само ако не е възникнала и не съществува етажна собственост, а в случая съществува етажна собственост.
Твърди се в отговора, че неизпълнението на задълженията по договора от ищеца се установява от заключението на вещото лице инж. С. и от показанията на свид. П. и К.. По отношение показанията на свид. К. се допълва, че следва да се има предвид, че се касае за ежедневна поддръжка на общите части, каквото свид. К. не установява. Излагат се доводи и по отношение показанията на свид. С.. Твърдения за неизпълнение от ищеца се излагат и във връзка с аварията от 2013 г. в апартамента на ответниците. Излагат се и доводи, като се прави съпоставка на сума за общи разходи и размера на претендираната такса от ответниците. Твърди се, че от заключението на вещото лице М. е видно, че по сметката вертикална планировка сумите са общи и няма разграничение дали се ползват за хотела или за другите части от комплекса; документите са съставени по такъв начин, че не може да се определи описаните материали дали се вложени в хотела, в общите части или в апартаментите.
В съдебно заседание за жалбоподателя пълномощникът адв. Я. Ив. поддържа въззивната жалба.
За въззиваемите пълномощникът им адв. Н. М. оспорва въззивната жалба.
Смолянски окръжен съд намира жалбата за процесуално допустима като депозирана в законно установения срок от надлежна страна, ДТ е внесена, а по същество съобрази следното:
С Нотариален акт № 83/22.10.2009 г. ищецът „Е Е. С И. О. Г. Стара З. продава на ответниците В. В. Н. и Л. Ан. Н. Апартамент № 8, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 67653.39.18.1.25, с административен адрес Г. С. м. „Лъгът“, „Ваканционно селище – Ваканционни групи 2А, 2В, 2С, 2 А, група-3, група-4, Б. 4 В. „С“, . 3, както и 22, 21 % идеални части от правото на собственост върху общите части на сградата и 22, 21 % идеални части от правото на строеж върху ПИ с идентификатор 67653.39.18.
В деня след сделката – на 23.10.2009 г. същите страни сключват Договор за поддръжка и управление на ваканционен комплекс „М.л.“. Според чл. 1.1 от договора ответниците като собственици възлагат, а ищецът, наречен „Управител“ приема и се задължава срещу възнаграждение да поддържа и извършва организационно, техническо и административно управление на комплекс „М. л.“, състоящ се от седем отделни къщи с комплексно обществено обслужване – тип „апартаментен хотел“, разполагащ с ресторант, кафе, басейн и СПА център, в УПИ І-39018 и УПИ ІІ-39017 в кв. 67. В т.1.2. от договора е посочен обхвата на управлението по предходната разпоредба. В т.2.1 е уговорена цена, която собственикът следва да заплаща на управителя – 8, 5 евро /без ДДС/ на кв.м.
Съгласно разпоредбата на § 1 т. 3 от ПР на ЗЕУС „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен УПИ, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване изискванията на контролиран достъп за външни лица. След като комплекс „М. л.“ е изграден в два урегулирани поземлени имота и не са изпълнени изискванията за контролиран достъп на външни лица /установено както от съдебно-техническата експертиза, така и от свидетелските показания/, обекта на ответниците не се намира в „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на § 1 т. 3 от ПР на ЗУЕС, поради това и в случая не намира приложение изключението на чл. 2 от ЗУЕС; не намира приложение и изключението по чл. 3 от ЗУЕС. Тези обстоятелства не се оспорват от страните по делото.
След като не са налице условия за посочените изключения, визирани в ЗУЕС, то следва да намери приложение разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС, която норма е с императивен характер и поради това задължително се прилага при сгради в режим на етажна собственост. Неоснователно е твърдението във въззивната жалба на ищцовото дружество, че не се касае за сграда в режим на етажна собственост, като доводи в подкрепа на това твърдение не се излагат. В Решение № 47/27.03.2014 г. по Г. д. № 7403/2013 г. на ІІ г.о. на ВКС се сочи, че терминът „етажна собственост“ се употребява както за означаване на постройка, в която са включени отделни самостоятелни жилищни или нежилищни помещения, предмет на отделни права на собственост и на общите части, предмет на съсобственост между същите лица, които притежават тези отделни права, така и за обозначаване на комплекса от правоотношения на индивидуална собственост върху отделни самостоятелни обекти и на съсобственост върху общите части в постройка. Първото значение е аналогично на термина „сграда в режим на етажна собственост.
Правната теория приема, че обект на етажната собственост е само сграда /постройка/; тя трябва да се състои от етажи и други самостоятелни обекти; отделните самостоятелни обекти трябва да са технически свързани чрез общи части на сградата – основи, покрив, колони, вътрешни разделителни стани; в правно отношение обособените самостоятелни обекти в сградата принадлежат на различни собственици, ако реално обособените обекти не са разпределени в изключителна собственост между съсобствениците, ще е налице обикновена съсобственост; общите части на сградата са в съсобственост на отделни етажни съсобственици; етажните собственици, като изключителни собственици на реално обособени обекти, влизат в правоотношения помежду си и в правоотношения с трети лица във връзка с управлението и използването на общите части.
Наличието на повече от три самостоятелни обекти, технически свързани чрез общи части на сградата, не се оспорва от страните, то е видно и от номерацията на закупения от ответниците апартамент.
Поради това настоящата инстанция споделя извода на районния съд, че се касае за сграда в етажна собственост, поради което намират приложение разпоредбите на Закона за управление на етажната собственост.
Според чл. 8 ал. 1 от ЗУЕС управлението на етажната собственост обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазване на вътрешния ред в сградата, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. Органите на управление на етажната собственост, съгласно разпоредбата на чл. 10 от ЗУЕС, са общото събрание и управителен съвет /управител/. В правомощията на общото събрание съгласно чл. 11 от ЗУЕС е определяне размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, решения относно разходите за различните видове ремонтни дейности на общите части. Общото събрание избира и освобождава членовете на управителния съвет /управител/. Общото събрание на етажната собственост може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет /управителя/, които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица.
В настоящия случай липсват доказателства да е проведено общо събрание на етажната собственост, както и решение на общо събрание, с което да се възлага на ищцовото дружество да осъществява дейност по поддръжка и управление на общите части. Решенията за начина на използване и управление на общите части при етажна собственост при действието на ЗЕУС се вземат от съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта. При наличие на етажна собственост с оглед регламентацията в ЗУЕС собственик на отделен самостоятелен обект в етажна собственост на би могъл да възлага управлението и поддържането на общите части на което и да е друго лице, бил той и инвеститор на сградата. С оглед характеристиката на общите части, никой от съсобствениците не би могъл индивидуално да взема решение относно управлението и поддържането на общите части; вземането на тези решения законът е възложил на общото събрание на етажната собственост.
Предвид гореизложеното настоящата инстанция споделя извода на районния съд, че договора между страните, на който се основава исковата претенция, противоречи на закона – ЗЕУС – чл. 51 ал. 1, чл. 11 ал.1 т. 2, 5, 7, 8, 9, 10, 11 от ЗУЕС. Поради това договорът е нищожен и не е породил правни последици – права и задължения за страните.
Следва да се допълни, че дори и да се приеме, че договорът между страните не е нищожен, то настоящата инстанция споделя изводите на районния съд, че се установява от свидетелските показания, че ищецът не е изпълнил задълженията си по този договор. От една страна от заключението на съдебно-икономическата експертиза се установява, че при осчетоводяване разходите за поддръжка няма разграничение дали те касаят хотела или апартаментите; липсват документи посочените във фактурите материали в кои сгради са вложени. От представените писмени доказателства и от заключението на съдебно-икономическата експертиза е видно, че ищцовото дружество е назначавало работници – огняр, камериерки, управител. Свидетелите на ищцовата страна дават показания, че ищцовото дружество изпълнява задълженията си поддръжка на „комплекса“ – почиства се зимно време снега, камериерките освен в хотела почистват и входовете, където се намират апартаментите, има видеонаблюдение и охрана. Свид. К., която работи в ищцовото дружество като управител на хотела и нейните показания следва да се преценяват по реда на чл. 172 от ГПК, твърди, че назначените за огняри изпълняват и функциите на охрана, въпреки че не е заложено в трудовите им характеристики, тъй като не са заети постоянно. Вещото лице инж. С. сочи, че при посещението си на обекта не е имало никаква охрана. Свид. С. дава показания, че смята, че хотела се охранява, но не е виждала специално човек, който да изпълнява ролята на охрана. Тази свидетелка дава показания че почистване на снега, както и на входовете, като тя притежава апартамент в друг вход и сочи, че никога не е влизала във входа, където се намира апартамента на ответниците.
Съдебно-техническата експертиза установява, че в площадковото пространство пред входа на сградата, в която е процесния апартамент, има изградена бетонова септична яма с дълбочина 5 метра, обща за всички апартаменти в сградата, като стоманените капаци на септичната яма са нарушени и създават предпоставка за възникване на инциденти. Експертизата установява, че между западната вертикална фасадна стена на сградата и плочника от каменни плочи около сградата се е получила фуга, която е замазвана, но и в замаската също има образувана цепнатина, което е предпоставка за проникване на вода в сутерена при проливни дъждове и снеготопене. Установява, че от стълбищните площадка са демонтирани отоплителните радиатори. Вещото лице инж. С. в експертизата си сочи, че в сутерена още при влизане се усеща характерния мирис на влага и мухъл; на места по стените на сутерена има следи от влага; на места има паднала, а на други и ронеща се мазилка – характерно при наличие на влага в помещенията и стените. Експертизата сочи, че в мазето към апартамента на ответниците има плесен вследствие на овлажняване; в апартамента на ответниците има следи от овлажняване и на места подкожушена шпакловка по стените.
Свидетелите П., собственик на апартамент в съседна сграда, в показанията си сочи, че общите части не се поддържат, когато идва през зимата сам си почиства снега, не е виждал хора да почистват входовете, осветлението не работи, има течове и проблеми с канализацията, няма охрана, радиаторите се местят от вход на вход през зимата и във входа на ответниците през зимата е студено, няма радиатори.
Така установеното от експертизите и от свидетелските показания не установява ищцовото дружество да осъществява управление и поддръжка на общите части такива, каквито са заложени в договора между страните, поради което е основателно възражението на ответниците, че не дължат заплащане на уговореното в договора възнаграждение поради неизпълнение на договора от страна на ищцовото дружество.
Предвид гореизложеното настоящата инстанция счита, че отхвърляйки иска, районният съд е постановил обосновано и законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено, а жалбоподателят следва да бъде осъден да заплати на въззиваемия В. Н. деловодните разноски за настоящата инстанция в размер на 650 лева за адвокатско възнаграждение.
Водим от горното Смолянски окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА РЕШЕНИЕ № 50/08.02.2019 г. по Г. д. № 1516/2017 г. на Смолянски районен съд.
ОСЪЖДА „Е Е. С И. О., ЕИК 123713031, Г. Стара З. У. „А. Тр.“ № 3, В. „Б“, ап. 33, да заплати на В. В. Н. деловодни разноски за въззивната инстанция в размер на 650 лева за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.