Производството е по реда на чл. 258 – чл. 278 от ГПК.
С Решение № 297/14.07.2017 г. по Г. д. № 1153/2016 г. Смолянски районен съд е признал за установено по отношение на М. И. У., че дължи за плащане на кредитора „. Б. Е. Г. П., сумата в размер на 1 635 евро, представляваща комисионна по т. ІІІ от Договор за оглед и покупко-продажба на недвижим имот 16.08.2016 г., за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК с № 458/28.09.2016 г. по ч. Г. д. № 837/2016 г. по описа на РС – С., като иска е отхвърлен за разликата над 1 635 евро до пълния размер от 1 962 евро.

Със същото решение ответникът е осъден да заплати на ищеца съдебни разноски в заповедното производство в размер на 63, 95 лева и съдебни разноски по исковото производство в размер на 64, 17 лева; ищецът е осъден да заплати на ответника съдебни разноски в размер на 104, 16 лева.
Това решение в осъдителната му част е обжалвано пред Смолянски окръжен съд от ответникът М. И. У., чрез пълномощник А. С. М., с оплаквания, че е необосновано и неправилно, поради което се иска неговата отмяна и постановяване на решение, с което исковата претенция да бъде отхвърлена и в полза на жалбоподателя се присъдят деловодни разноски за двете инстанции.
Във въззивната жалба се прави оплакване, че районният съд не е обсъдил обективно и всеобхватно събраните доказателства и не е установил реалната релевантна към иска фактическа обстановка.
Твърди се от жалбоподателя, че не е взето предвид от съда, че в отговора на исковата молба ответникът е направил конкретни възражения относно неизпълнение на договорните задължения от ищеца, визирани и в съдебно заседание от 22.03.2017 г. – неизпълнение на задължения по снабдяване и проверка на документи за обекта преди сделката, както и непресъздаване на действителната воля на купувачи при преговорите с представителите на продавача, непрепредаване на неговите действителни изисквания, както и непроучване и неразясняване на действителния статут на имота и последиците от това, извършени като поредица от недобросъвестни и вредоносни изявления от страна на ищеца спрямо ответника.
Твърди се във въззивната жалба, че приемайки за основателна и доказана исковата претенция, съдът не е отчел установеното, че още в началото на преговорите ответникът сам е предоставил на ищеца пълните данни и координати на родителите си в качеството им на реални купувачи на имота; бащата на ответника е встъпил в правата му по комисионния договор със знанието и съгласието на ищеца и впоследствие всички преговори са водени с бащата И. У., поради което и негова следва да бъде отговорността при евентуално неизпълнение на договора. Сочи се също, че предварителния договор между И.У. и „. дом“ ООД се е подписал със знанието и след уведомяването на представители на ищеца, което се установява както от показанията на свид. С., така и от показанията на свид. Иво У.. Според жалбоподателя поради това не се е реализирала фактическия състав, предполагащ търсенето и реализирането на отговорност от ответника – в договора двете условия – без знанието и без съгласието са уговорени кумулативно и едновременно, а не алтернативно, а в случая е налице доказано знание за сключване на предварителния договор. Твърди се, че самият ищец е саботирал сключване на сделката чрез действията на своите представители – и чрез недовършване и неизпълнение на задълженията си, както и с непредоставяне коректно на втория посредник на предявени резонни допълнителни изисквания за представяне на съществени за реализиране на сделката документи.
В жалбата се твърди, че при сключване на Договора за оглед и покупко-продажба между ищеца и ответника на 16.08.2016 г. е подадена на клиента подвеждаща и заблуждаваща информация относно статута на продавания обект; видно от признанията на всички свидетели и обясненията на ответника, обявата за обекта е била за продажба на жилище; в договора от 16.08.2016 г. обекта е описан като „тавански етаж № С-4“ на . 5, като в тази връзка се прави позоваване на законовата дефиниция за „етаж“. Сочи се, че всъщност обекта на сделката е помещение с предназначение „за склад“, като ищецът не е изпълнил задължението си по договора за предоставяне на информация по отношение предмет на договора – в самия договор некоректно е описан обекта, както и при огледа не се установява на ответника да е разяснен от представителя на ищцовото дружество коректно статута на обекта. В тази връзка се сочи, че при отговорите на въпросите по реда на чл. 176 от ГПК ответникът не е направил изявление, че е подписал разписка за стоп-капаро от 300 лева във вида, какъвто се представя на л. 13 от делото, т.е. че от разписката е могъл да установи, че се касае за складово помещение. Твърди се, че едва с изпращане на нотариалния акт на продавача на свид. Иво У. последния узнал за статута на имота, бил обезпокоен, поради което настоявал да се представят документите за имота – схема, данъчна оценка, нотариален акт за земята, разрешение за ползване, документи за платени консумативи за обекта. По-нататък в жалбата се излагат доводи какви са последиците при ползване на помещение с предназначение за склад като жилище.
В жалбата се твърди също за установено, че на 19.08.2017 г. на свид. И. У. не е била предоставена разпечатана справка от Агенция по вписванията за липса на тежести, а тази информация била показана само на екран /на компютъра/ чрез отдалечен достъп. Сочи се, че е налице неизпълнение от ищцовата страна и защото се е дезинтересирал от сделката и не е предал коректно изразените изисквания от страна на купувача, което е установено по несъмнен начин в хода на производство.
В съдебно заседание за жалбоподателя пълмонощникът му А. И. Г. поддържа въззивната жалба.
Въззиваемият чрез управителя И. Р. и пълномощник А. М. оспорват въззивната жалба.
Смолянски окръжен съд намира въззивната жалба за процесуално допустима като депозирана в законно установения срок от надлежна страна, ДТ е внесена, а по същество съобрази следното:
Претенцията се основава на Договор за оглед и покупко-продажба на недвижим имот между ищецът „. Б. Е. Г. П. и ответника М. И. У., по силата на който договор ищецът е осигурил и ответникът е извършил оглед на имот: „Г. П., У. „Д. Х.“ № 4, 85 кв.м. . 5, цена 32 700 евро, представляващ тавански етаж № С 4“.
Според т. І от договора ищецът се е задължил да извърши за сметка на ответника: Да осигури среща със собственика на недвижимия имот в офиса си за преговори по условията на договора, да консултира ответника по всички въпроси, свързани с осъществяването на покупко-продажба, във връзка с ипотечен кредит, да направи проверка в АВ на конкретния имот, да предостави пълна и достатъчна информация за същия.
Според т. ІІ от договора, при постигнато съгласие между ответника и собственика на имота, ищецът прави проверки на собствеността на имота, изготвя предварителен договор между продавача и доверителя и при сключването му, ответникът заплаща на ищеца комисионна – сума, равна на 2, 5 % от цената, посочена в предварителния договор.
Според т. ІІІ от договора между страните, ако бъде сключена/договорена между ответника, негов/а/ съпруга/а/, брат/сестра, майка/баща, син/дъщеря, баба/дядо, внук/внучка и всички роднини по права и съребрена линия, без знанието и участието на ищеца, ответникът дължи на довереника двойна комисионна по смисъла на т. ІІ от договора или 5 % без ДДС от цената, която е записана в този предварителен договор по време на огледа.
В исковата молба се твърди, че бащата на ответника отказал да сключи предварителен договор с ищцовото дружеството, сключил такъв с дружеството, представляващо продавача, а впоследствие майката на ответника сключила договор за покупко-продажба на същия имот; по този начин ответникът е нарушил разпоредбата на т. ІІІ от договора и се претендира двойна комисионна по смисъла на т. ІІ от договора – 5 % без ДДС от цената на имота.
В исковата молба се твърди, че свид. Иво У. – баща на ответника, в деня, насрочен за сключване на предварителния договор с ищцовото дружество – 19.08.2016 г. се явил в офиса на ищеца и поискал веднага да му бъдат представени всички документи за имота – актуална скица, схеми, Акт образец 16, данъчна оценка и бележки за заплатени консумативи; отказал да осъществи среща и предварителен договор и уведомил, че при наличието на посочените от него документи ще подписва предварителен договор и си тръгнал.
Искането на свид. И. У. за представяне на посочените документи и отказа му без тях да сключи предварителен договор, се установява и от показанията на свид. Р., и от показанията на свид. И. У..
Съвсем резонно е било искането на купувача да се запознае с всички необходими документи относно имота. Още при сключване на предварителния договор купувачът следва да получи пълна информация както относно правото на собственост, така и относно статута на имота. Със сключване на предварителния договор купувачът поема задължение за закупуване на имота при посочените условия, както и заплаща определена сума като капаро. Това запознаване на купувача с документите за имота е било наложително и с оглед изясняване статута на имота. Както сочи и свид. Рангелова, в обявата на ищцовото дружеството имота е бил посочен като жилище – „апартамент“; в договора от 16.08.2016 г. имота е посочен като „тавански етаж“ № С 4, находящ се на 5 етаж на посочения административен адрес. В Нотариалния акт, който свид. Иво У. получил ден преди сключване датата на сключване на предварителния договор, имота е описан като находящ се етаж 6 и с предназначение „склад“.
От друга страна, не се установява свид. И. У. да е отказал сключване на предварителния договор. Той е заявил, че ще сключи такъв предварителен договор, но след като му бъдат представени поисканите от него документи.
От показанията на свид. Рангелова е видно, че тя обяснила на свид. И. У., че продавачите в момента разполагат с разрешение за ползване, а за снабдяване с другите документи е необходимо време и че те са необходими при сключване на сделката пред нотариуса. В показанията си свид. Р. сочи, че свид. И. У. е искал да види и нотариален акт за земята.
Свид. Р. сочи, че обяснила на свид. И. У., че „това ще стане до седмица“. В същото време сочи в показанията си, че обяснила на свид. И. У., че това са документи, необходими за сделката, както и „за тока и водата през месеца може да има консумирани такива и ще му бъдат представени всички документи в момента на сключване на окончателния договор“.
От тези показания не се установява ищцовото дружество да е изпълнило ангажимента спрямо продавача и да му осигури и предостави исканите от него документи. Ищцовото дружество, което следва да установи при условията на главно и пълно доказване, не установява да е изпълнило задълженията си по договора от 16.08.2016 г. Както се посочи по-горе, задължение на ищеца по този договор е да предостави пълна и достатъчна информация за имота. Това задължение безспорно включва и предоставяне на документи, от които купувачът да се убеди както относно принадлежността на правото на собственост в лицето на продавача, така и относно статута на имота. Напротив, свид. Р. сочи, че обяснила на свид. И. У., че тези документи са необходими при сключване на сделката пред нотариуса. Обяснила му, че губи стоп-капарото от 300 лева, на което У. се съгласил, но искал да се запознае с документите за имота.
Свид. Н., на която било възложено от ищцовото дружество извършване на огледа на имота на 16.08.2016 г. и която присъствала при посещението на свид. И. У., сочи в показанията си, че свид. У. заявил, че когато са готови исканите от него документи, ще подпише предварителния договор. Свидетелката сочи, че колежката им от агенцията на продавача – „. дом“ Ж. С. категорично отказала да се занимава в бъдеще, тъй като стоп-капарото е до 19.08.2016 г. и има други клиенти, ищцовото дружество не е предприемало по-нататък действия за снабдяване с други документи. Свидетелката обяснява, че агенцията на продавача е тази, която снабдява с документи за имота; ищцовото дружество като агенция на купувача няма връзка с продавачите и няма пълномощно да се снабди с документи за имота.
В показанията си свид. У. сочи, че свид. Р. му заявила, че тези документи е невъзможно да му се предоставят, защото изискват време и пари. Свид. И. У. твърди, че от ищцовото дружество на 19.08.2016 г. му казали, че във вторник ще бъдат готови някои от документите. Свидетелят твърди, че никой от ищцовото дружество не му е обяснявал, че те нямат достъп до исканите от него документи. Свидетелят твърди, че останал с впечатление, че ще изкарат документите.
Свид. Ж. С., която е работила за агенцията на продавачите – „. дом“, в показанията си сочи, че на 19.08.2016 г. колежката й от ищцовото дружество – М.Р., се обадила и казала, че купувачът искал документи за имоти, с които те не разполагат и са отказал от сключване на предварителен договор. Свид. С. твърди, че свид. И.У. й се обадил няколко дни след 19.08.2016 г. и я попитал дали са готови документи; обяснил й, че на 19.08.2016 г. казал на служителите на ищцовото дружество, че ще изчака да се издадат документите и ще отиде пак в петък.; бил изненадан, че С. не е информирана от колегите си от ищцовото дружество, че чака документите и не се е отказал от сделката; свид. У. заявил, че не иска да има нищо общо с ищцовото дружество, тъй като се чувствал подведен от тях, тъй като те на се уведомили агенцията на продавачите, че той чака документите. Свид. С. сочи, че от ищцовото дружество не са я информирали, че купувачът чака документите за имота; останала с впечатление, че ищцовото дружество няма намерение да продължи да работи по тази сделка, тъй като заявили, че клиента си е тръгнал.
Предвид тези доказателства настоящата инстанция приема, че ищцовото дружество неоснователно претендира неустойка по т. ІІІ от договора от 16.08.2016 г. Неправилно е прието, че претенцията е за комисионна. Установява се, че ищцовото дружество не е изпълнило задължението си по т. І от договора – да предостави пълна и достатъчна информация за имота. Ищцовото дружество не е информирало агенцията на продавача, че следва да им предоставят исканите от купувача документи. Въпреки заявеното в исковата молба, че свид. Иво У. заявил, че ще подпише предварителния договор когато му представят исканите от него документи, те не направили необходимото и не предприели действия да изискат тези документи от колегите си от агенцията на продавача. Поради това ищцовото дружество не е изпълнило задължението си към купувача.
Неоснователно районният съд е приел, че исканите от свид. У. документи следва да се представят едва при сключване на сделката пред нотариус. При сключване на предварителния договор купувачът следва да провери както правото на собственост на продавача, така и статута на имота. С предварителния договор купувачът поема задължение за сключване на окончателен договор и следва да е сигурен както че продавачът е собственик на имота, така и следва да се увери какво точно купува и при какви условия. Твърди се от свидетелите Рангелова и Нейкова, че при огледа на имота от ответника и при телефонен разговор с неговата майка било обяснено, че всъщност имота е с предназначение „склад“, но самите те в показанията си на поставените им въпроси в тази връзка така и не обясняват каква е разликата между „жилище“ „склад“, какви са изискванията, за да се ползва този „склад“ като „жилище“ и последиците от това ползване; напротив, опитват се да омаловажат тези съществени разлики, при което възниква резонно съмнение какво точно са обяснили на ответника и на неговата майка относно статута на имота. Установява се от показанията на свид. С., че ищцовото дружеството не е информирало агенцията на продавачите, че свид. И. У. е заявил готовност да сключи предварителен договор при представяне на исканите документи, не е информирало, че свид. И. У. изчаква представяне на тези документи. След като предварителния договор не е сключен на 19.08.2016 г. и ищцовото дружество не е получило на тази дата комисионната си от 2, 5 % от продажната цена, то се е дезинтересирало от сделката, не е информирало агенцията на продавача, че У. не се е отказал от сключване на договора и изчаква представяне на исканите от него документи. Ищцовото дружество не е предало коректно изразените от купувача изисквания на агенцията на продавача. Няма основание да не се кредитират показанията на свид. С.. Тя и агенцията, за която работи, не е получила комисионна от купувача, а и тя веднага е информирала ищцовото дружество както за обаждането на У. с питане за документите, така и за насроченото подписване на предварителния договор на 25.08.2016 г.
Предвид гореизложеното настоящата инстанция намира, че исковата претенция следва да се отхвърли като неоснователна, а ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника деловодните разноски за двете инстанции общо в размер на 825 лева.
Водим от гореизложеното Смолянски окръжен съд





Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ РЕШЕНИЕ № 297/14.07.2017 г. по Г. д. № 14.06.2017 г. на Смолянски районен съд, В ЧАСТТА, с която като признато за установено по отношение на М. И. У., че дължи за плащане на кредитора „. Б. Е. Г. П., сумата в размер на 1 635 евро, представляваща комисионна по т. ІІІ от Договор за оглед и покупко-продажба на недвижим имот 16.08.2016 г., за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК с № 458/28.09.2016 г. по ч. Г. д. № 837/2016 г. по описа на РС – С., като вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 422 от ГПК да бъде признато за установено по отношение на М. И. У., ЕГН *, че дължи на „. Б. Е., ЕИК *, сумата от 1 635 евро, представляваща неустойка за неизпълнение на задължението т. ІІІ от Договор за оглед и покупко-продажба на недвижим имот 16.08.2016 г., за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК с № 458/28.09.2016 г. по ч. Г. д. № 837/2016 г. по описа на РС – С. – като неоснователен и недоказан.

ОСЪЖДА „. Б. Е., ЕИК *, да заплати на М. И. У., ЕГН *, деловодни разноски за двете инстанции общо в размер на 825 лева.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:



ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.