за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.258-273 ГПК.
С решение № 26/18.01.2019 г. по Г.дело № 1074/2016 г. Смолянският районен съд ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 92, ал. 1, изр.първо, вр. чл.79, ал.1 ЗЗД, предявен от „. и С. Е.-Г.С. за осъждане на „. О.-К. П. да му заплати сумата от 9 009 лв., представляваща договорна неустойка по т. 3.05 от предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 09.12.2013 г., ведно със законната лихва, считано от 28.11.2016 г. до окончателното заплащане; ОСЪЖДА „. и С. Е.-Г.С. да заплати на осн.чл. 78, ал. 3 ГПК на „. О.-К. П., К. М., сумата от 780 лв. за платено адвокатско възнаграждение.
Срещу това решение са постъпили две допустими въззивни жалби от „. и С. Е.-Г.С., подадени чрез двама адвокати-пълномощници, с искане да бъде отменено, да се уважи искът му против „. О. и да му се присъдят направените разноски. В съдебно заседание за дружеството-жалбоподател неговият управител Славчо Сапунджиев и пълномощникът адв.М. К. поддържат въззивните жалби.
Въззиваемият „. О.-К. с подробен отговор по чл.263, ал.1 ГПК по оплакванията на „. и С. Е. оспорва въззивната жалба и предлага решението да се потвърди, като му се присъдят и направените във въззивното производство разноски.
В съдебно заседание за въззиваемия пълномощникът адв.Н. М. поддържа подадения отговор.
Съдът установява следното:
Между „. и С. Е. и „. О. е сключен на 09.12.2013 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който „. О. обещава да продаде на „. и С. Е., който пък се задължава да купи, недвижим имот: застроено място, представляващо обособена част „ски-гардероб“ от 60 кв.м., явяващ се част от обект „Х., снек-бар и ски-гардероб „. в м.“А.“, К.; като целият обект е със застроена площ, съгласно проект за узаконяване, от 445 кв.м., и е в ПИ с идентификатор 69345.6.1147, с площ от 980 кв.м. Записано е, че продавачът е собственик на недвижимия имот, който е застроен, без акт обр.16 и подлежащ на узаконяване. Продажната цена е определена на 90 090 лв., а крайният срок за сключване на окончателния договор е 30.03.2014 г. В чл.3.03. е уговорено, че този срок може да бъде продължен с толкова време, с колкото процедурата по узаконяването на целия обект и обособяването на предмета на договора по независещи от страните причини се забави. В този случай страните сключват анекс към договора с уговорен нов срок за прехвърляне на имота с окончателен договор.
Според чл.3.01, с подписването на договора продавачът декларира, че е получил от купувача сумата от 90 090 лв., т.е., цялата продажна цена за имота.
Чл.3.04 предвижда, че, ако някоя от страните виновно откаже да изповяда или препятства изповядването на сделката по нотариален ред, виновната страна се задължава да заплати на изправната страна неустойка в размер на 10 % от уговорената цена. Според чл.3.05, заплащането на неустойка не изключва възможността за обявяване на предварителния договор за окончателен.
С Акт № 35/24.11.2014 г. на гл.архитект на община С., влязъл в сила на 17.12.2014 г., е узаконен строеж „Х., снек-бар и ски-гардероб“, представляващ сграда с идентификатор 69345.6.1147.1, подробно описана, като узаконяването се извършва на името на „. О.-кк П..
Настоящото дело е заведено на 28.11.2016 г.
Няколко месеца преди това, на 15.03.2016 г., е подадена в Смолянския окръжен съд искова молба с вх.№ 1145, с която „. и С. Е. иска от съда да обяви описания по-горе предварителен договор за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД. Образувано е Г.дело № 15/2016 г. по описа на СмОС. С протоколно определение от 26.01.2017 г. настоящото дело е спряно на осн.чл.229, ал.1, т.4 ГПК до приключване на Г.дело № 15/2016 г. на СмОС.
С решение № 138/31.07.2018 г. по Г.дело № 2861/2017 Г. Върховният касационен съд в крайна сметка обявява горния договор за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД при условие, че „. и С. Е.-Г.С. заплати на „. О. сумата от 10 090 лв. представляващи неизплатена част от продажната цена на имота, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението. Последното като необжалваемо е в сила веднага - на 31.07.2018 г. На 03.08.2018 г. от последното дружество са преведени по сметка на „. О. 10 090 лв. с пл.нареждане.
В решението на ВКС е прието, че застроената площ на ски-гардероба е 69,09 кв.м. след прието заключение по СТЕ. Разяснено е, че по предварителния договор площта от 60 кв.м. е предвидената светла площ, по одобрения инвестиционен проект площта е 62,55 кв.м. и 62,04 кв.м. при фактическото измерване на място от вещото лице. По удостоверението по чл.202 ЗУТ площта на обекта е 73,62 кв.м. Такава е и по схемите от АГКК. Според ВКС, несъответствието на площта на обекта по предварителния договор, схемата, издадена от общината и удостоверението по чл.202 ЗУТ, не е от значение за индивидуализацията на имота и не е пречка за сключване на окончателен договор. Разяснено е още, че, в хипотезата на установена по-голяма площ на продаваемия имот от приетата между страните, продавачът няма право да се откаже от договора, а има само право да иска съответно увеличение на цената. Право да се откаже от договора има купувачът, ако не е съгласен да плати увеличение на цената с повече от 1/10. ВКС отбелязва, че ответникът „. О. не е предявил насрещен иск за увеличаване на цената, а в тази хипотеза ищецът, като купувач, има право да се откаже от договора съгласно чл.210, ал.2 ЗЗД. Предварителният договор е обявен за окончателен именно за уговорената в предварителния договор цена от 90 090 лв., от която до онзи момент са били платени от „. и С. Е. 80 000 лв.
По делото са разпитани свидетелите Ст. С. - син на управителя и едноличен собственик на капитала на ищцовото дружество Сл. С.; Т. Гл. приятел на М. Б., съдружник и управител на „. О. и А. Ш., Н., действащ в района на СмРС.
Свидетелката А. Ш. дава показания, че преди една-две години С. и донася документи за изповядване на сделка за самостоятелен обект в сградата на „.. Бива насрочен час и в същия ден се явяват и двете страни по сделката. Такава не се осъществява, защото Д. П., съпруга на управителя М. Б., която е за „., отказва да подпише декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК, тъй като имат публични задължения. Свидетелката предлага на страните варианта по ал.4 на чл. 264 ДОПК, в който случай следва да се представи споразумение между НАП и самото задължено лице, че са постигнали такава договореност. Дава им съвет да направят среща в НАП, за да постигнат такова споразумение, като НАП посочва и сметка, по която да пристигнат парите. Същите страни за същия обект след това не са идвали при нотариуса за изповядване на сделка. Страните пред свидетелката започват да спорят за квадратурата, тъй като има разминаване между подписаното в предварителния договор и това, което виждат в документите.
Свидетелят Ст. С. разказва как ответникът през 2013 г. предлага да им продаде помещението. Адв. В. Р. изготви предварителния договор и на самата среща Д. П., която е съдружник в „. О., се задължава до една година да прехвърли имота на „. и С., в противен случай тя си определи неустойка. Свидетелят сочи, че не се стига до окончателна сделка, защото Д. при Н. А. Ш. трябва да подпише декларация, но отказва, защото има задължения. Клаузата за неустойка се включва в текста на предварителния договор по предложение на Д. П.. Основно тя се занимава с оформяне на документите. След посещението при нотариуса, отиват при адв.Р. и П. започва да крещи, не иска да преговаря. Няколко дни след това в самия Х. Сапунджиеви се опитват отново да говорят с нея, но тя не пожелава и поради тази причина завеждат делото. Свидетелят казва, че Д. П. не съобщава колко са й задълженията. Сочи, че при срещите при адв.Р. се говори за обекта като цяло. Д.П. има претенции към квадратурата; както и към данъчната оценка, която счита за висока. Според свидетеля, основният проблем е високата данъчна оценка. Няма спомен дали се е коментирало заплащането на разликата в квадратурата.
Свидетелят Гл. не е напълно запознат със ситуацията, но му е известно, че сделката не се довежда докрай поради определени противоречия. Самото помещение не е било узаконено, не е било обект, годен за сделка. Процедурата по узаконяване на обекта се проточва във времето, поради което и самата сделка не се финализира. Получава се несъгласие и поради факта, че има разминаване в обявената квадратура на обекта и реалната такава, измерена от компетентните органи. Не се стига до съгласие за заплащане на допълнителна цена за разликата в квадратурата. Свидетелят не може да каже каква е била тази допълнителна цена, тъй като не знае и основната цена, за която е уговорен обектът. Д. П., съпругата на М. Б., при сделката при нотариуса отказва да подпише, защото трябва да даде и декларацията по чл.264 ДОПК, която щяла да бъде с невярно съдържание. „. има задължения, те започват от 2014 г. и са към НАП, в размер над 70 000 лв. Така възниква спор, който води до дело и завършва с решение на ВКС. Свидетелят споделя, че ответникът е бил в изключително затруднено материално положение. Гл. е потърсен, за да помогне и изготви споразумение за разсрочено издължаване към държавата. След като бива съобразена възможността за постъпления, е направено споразумение, в резултат на което те да могат адекватно да плащат на НАП. Доколкото е известно на свидетеля, С. категорично отказват да заплатят разликата в квадратурата и затова се стига до по-остри противоречия. След конфликта при нотариуса, Гл. не знае С. да са търсили някого от „., отношенията им стават крайно обтегнати. Предварителният договор е изготвен през 2014 г., доколкото Гл. помни. Към онзи момент М. Б. има публични вземания, но не толкова големи. Това се случва в един кратък период от време, тъй като те нямат абсолютно никакви постъпления, дори биват принудени да спрат дейност в периода от 2014 г. до 2017 г., когато е постъпателното плащане към НАП. Сочи, че представителите на ответника нито са имали възможност, нито са предоставили сумата целокупно, а на етапи са изплащали. Случвало се е последващо задължение /вноска/ да бъде разсрочена, за да може да бъде погасено реално. Не може да каже поради каква причина „. са обявили за продажба това помещение. Окончателната сделка е насрочена за 2016 г., но не се случва поради нежелание на С. да заплатят разликата, както и поради други задължения, наеми, консумативи на С. към „.. Свидетелят не знае да има споразумение за промяна на условията по сделката, след като същата е разсрочена във времето. От твърденията на М. Б., Д. П. и техни приятели и от цялата ситуация, на която е свидетел, знае, че отношенията са крайно влошени, няма преговори, няма писмени предложения, обсъждане, дори се налага Г. да вика полиция два пъти през зимите на 2016 г. и 2017 г.
Както от решението на ВКС, така и от намиращите се на л.63,64 и 65 разписка и две квитанции към ПКО, се изяснява, че в момента на сключване на предварителния договор на 09.12.2013 г., „. и С. Е. заплаща на „. О. 50 000 лв. като част от продажната цена на обещания обект; на 01.07.2014 г. ищцовото дружество плаща на ответника още 10 000 лв. от нея, а на 24.11.2014 г. – още 20 000 лв. Т.е., до датата на акта за узаконяване и преди завеждане на двете дела, „. и С. Е. е заплатило на ответника общо 80 000 лв. от уговорената в размер на 90 090 лв. продажна цена.
При така установеното фактическо положение се
налага извод, че искът е основателен и неправилно е отхвърлен с обжалваното решение, което следва да се отмени. Ответникът следва да бъде осъден да плати на ищеца неустойка от 9 009 лв., ведно със законната лихва върху тях от завеждане на делото на 28.11.2016 г. до окончателното им изплащане.
Обещателят-продавач по предварителния договор „. О. виновно препятства изповядването на сделката по нотариален ред, поради което и на осн.чл.3.04 и по арг. от чл.3.05 от предварителния договор дължи на купувача неустойка в размер на исковата сума от 9 090 лв., чието плащане страните са приели за допустимо и при обявяване на договора за окончателен по чл.19, ал.3 ЗЗД.
На първо място, макар да има значителни по размер публични задължения, като е без значение дали ищецът знае за тях отнапред или не, ответникът не се възползва от дадената в чл.264, ал.4 ДОПК възможност, за да осъществи сделката. Тази разпоредба предвижда, че, когато прехвърлителят или учредителят декларират, че имат посочените в ал. 1 и 2 публични държавни и общински задължения, действията по ал. 1 и 2 могат да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето или учредяването на вещното право и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет.
Ответникът явно не е в състояние да ги заплати, за да се извърши прехвърлянето. Той обаче не извършва и действията, за които дава съвет и разпитаната като свидетел Н. А. Ш. – да сключи споразумение с НАП и да декларира писмено, че е съгласен публичните вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето на ски-гардероба, която купувачът да внесе в съответния бюджет. Последното не може да стане, без преди това ответникът-прехвърлител да представи писмената декларация, вследствие на което от НАП да се посочи сметка, по която да постъпи сумата от продажбата, каквато не се твърди да е представена от ответника. Т.е., купувачът е обвързан от действията на продавача и след като такива не са осъществени, купувачът се явява изправна страна от това гледище.
Св.Гл. говори за изготвено от него споразумение с НАП, но може да се заключи, че това е вид споразумение за разсрочване плащането на публичните задължения на ответника, не и споразумение по смисъла на чл.264, ал.4 НАП.
Основен спор между страните както по настоящото дело, така и по това по чл.19, ал.3 ЗЗД, се поражда от увеличението в квадратурата на обещания за продан обект и нежеланието на купувача да плати за увеличената квадратура. Както се посочи по-горе, в решението си ВКС приема, че, в хипотезата на установена по-голяма площ на продаваемия имот от приетата между страните, продавачът няма право да се откаже от договора, а има само право да иска съответно увеличение на цената. Право да се откаже от договора има купувачът, ако не е съгласен да плати увеличение на цената с повече от 1/10. По настоящото дело обаче по никакъв начин не се установява точно каква сума е поискал продавачът за увеличената площ и кога точно я е поискал, за да се прецени дали и кое точно от предвидените в чл.210 ЗЗД условия е налице, независимо, че става въпрос за предварителен договор за покупко-продажба. По онова дело ответникът „. О. дори не е предявил насрещен иск за увеличаване на цената, а в тази хипотеза ищецът, като купувач, има право да се откаже от договора съгласно разпоредбите на чл.210, ал.2 ЗЗД, както посочва ВКС.
Ответникът би могъл, за да е изправна страна по смисъла на чл.3.03 от предварителния договор, също да предяви иск по чл.19, ал.3 ЗЗД да бъде обявен за окончателен, като го съедини с претенция за увеличаване на цената заради по-голямата площ, още повече, че до момента на узаконяването към края на ноември 2014 г. вече е получил 80 000 лв. или над 88 % от цялата уговорена цена.
Неправилен е изводът, че ищецът не бил изправна страна, защото до 30.03.2014 г. бил платил не цялата цена, а само 50 000 лв. от нея, а до 28.11.2016 г., когато е заведено настоящото дело, общо 80 000 лв. Никъде в предварителния договор не е вменено задължение на ищеца да заплати цялата продажна цена на ски-гардероба преди 30.03.2014 г., защото, съгласно чл.3.01 от договора, с подписването му продавачът декларира, че е получил от купувача сумата от 90 090 лв. или цялата цена по чл.1.02. Изводът за липса на подобно задължение се налага и от обсъждането на чл.1.03, 2.02 и 3.03, от които става ясно, че купувачът има задължение да плати цялата цена в момента на сключване на окончателен договор, не и преди това. Т.е., такова задължение за плащане бъдещият купувач има не само при настъпване на датата 30.03.2014 г., а само ако на тази дата се сключва и окончателната сделка, която зависи и от волята на ответника. Тъй като страните са наясно, че обектът не е узаконен, те включват в договора и клаузата по чл.3.03 за продължаване срока до узаконяване на обекта.
Изводът, че ищецът не бил готов да изпълни насрещното си задължение е необоснован. Както се посочи, първо той няма задължение да плати всичко преди сключване на окончателен договор. На второ място, след като ответникът- продавач не ангажира доказателства колко повече пари и кога ги е поискал от бъдещия купувач, последният няма как да посочи дали и кога е готов да изпълни, а и до 24.11.2014 г. вече е дал 80 000 лв. Вижда се, че неплащането на цялата цена не е пречка за наличието на окончателен договор, защото ВКС го обявява за такъв при условие, че купувачът плати остатъка от 10 090 лв. Това означава, че, ако ответникът беше предявил иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, решението щеше да е постановено при същото условие.
На осн.чл.78, ал.1 ГПК ще следва ответникът да бъде осъден за плати на ищеца направените по делото разноски за двете инстанции в размер общо на 2 611,03 лв. за държавни такси и възнаграждение за един адвокат.
Тази сума е получена след намаляване на платеното от ищеца-жалбоподател възнаграждение на адвоката-пълномощник във въззивното производство от 2 500 лв. на 980,45 лв./минимумът по чл.7, ал.2, т.3 Наредба № 1/2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения/, поради основателното възражение за прекомерност, направено от ответника-въззиваем по реда на чл.78, ал.5 ГПК. Делото не се отличава с фактическа и правна сложност и редица въпроси по него вече са осветлени в производството пред първата инстанция.
По изложените съображения Смолянският окръжен съд
Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ Решение № 26/18.01.2019 г. по Г.дело № 1074/2016 г. на Смолянския районен съд и вместо него постановява:
ОСЪЖДА „. О.-К. П. , К. М., ЕИК 120015046, представлявано от М. Хр. Б. и Д. Вл. П., да заплати на „. и С. Е.-Г.С., У.И. Г.-К. № 5, ЕИК 202058723, сумата от 9 009 лв./девет хиляди и девет лева/ неустойка по чл.3.04 от сключения между тях предварителен договор от 09.12.2013 г. за покупко-продажба на ски-гардероб в Х., снек-бар и ски-гардероб „., построен в ПИ с идентификатор 69345.6.1147 по кадастралната карта и регистри на с.Ст., общ.С., м.“А.“; ведно със законната лихва върху главницата от 9 009 лв., считано от 28.11.2016 г. до окончателното и заплащане; както и направените пред двете инстанции разноски по делото за държавни такси и възнаграждение на един адвокат в размер общо на 2 611,03 лв. /две хиляди шестстотин и единадесет лева и три стотинки/.
Решението не подлежи на обжалване заради ограничението по чл.280, ал.3, т.1 пр.второ ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.