Производството е по реда на чл.435,ал.1,т.1 от ГПК.
Постъпила е жалба с вх.№ 2/02.01.2019г., подадена по пощата на 27.12.2018г., видно от пощенското клеймо, от „.-С. О. Г. представлявано от управителя К. Б. К. Ч. пълномощника му адв. И. С. срещу Постановление от 14.12.2018г. на ЧСИ З.Т.с рег.№ 916 по изп.дело № 289/2018г. , с което е постановен отказ да извърши опис на 3броя имоти на длъжника. В жалбата се излагат оплаквания за недопустимост, незаконосъобразност и неправилност на обжалваното постановление. Излагат се доводи, че същото е недопустимо, тъй като ЧСИ не е бил сезиран с такова искане,което е отказал. Сочи се, че по негова молба от 27.07.2018г. по изп. дело № 204/2018г. по описа на ЧСИ П. Н., рег. № 911, и Р. на действие ОС - П. е наложена възбрана върху следните недвижими имоти, собственост на длъжника Д. П. У., а именно: 1/2 ид.част от сграда с идентификатор ** ид.част от сграда с идентификатор ** и 1/2 ид.част от сграда с идентификатор**Твърди още, че с молба вх. № 7794/05.09.2018г. е поискал делото да бъде прехвърлено за продължаване от ЧСИ З.Т. с рег.№ 916 и Р. на действие ОС-Смолян, с оглед насочване на изпълнението върху възбранените имоти, находящи се на територията на гр.Чепеларе. При ЧСИ З.Т. делото е образувано под № 289/2018г. Твърди още, че правомощия по чл. 18 от ЗЧСИ не е делегирал на ЧСИ, поради което неоснователно прието от него, че е сезиран с искане за опис на посочените три броя сгради, по което е постановено обжалваното постановление за отказ. Неоснователно ЧСИ е приел, че съгласно приложените 3 броя нотариални актове, процесиите сгради не принадлежат на длъжника, а на трето лице,като е цитирана съдебна практика на ВКС.Твърди се, че в изпълнителното производство ЧСИ изобщо няма правомощия да прави такива изводи, тъй като това е от компетентността на исковия съд, ако е сезиран с иск по чл.440 от ГПК от трето лице, засегнато от изпълнението. По изп. дело има формален титул за собственост на длъжницата и съпруга й, които са придобили земя и сгради, както и последващ титул, с който съпрузите У. са прехвърлили само земята. При това положение ЧСИ е следвало да приеме, че сградите за собствени на длъжницата и нейния съпруг и да насочи изпълнение върху съответната 1/2 идеална част от тях, тъй като сградите са в режим на СИО.Съпругът на длъжника Д. У.-Г.У.през 2005 г. е закупил поземлен имот, ведно с процесиите 3 сгради върху него, като това е подробно описано в нотариалния акт и са събрани такси върху данъчните оценки на земя и сгради. През м. март 2011 г. съпрузите Д. и Г.У. прехвърлят единствено земята на купувача П.Т., като по нотариалното дело е остойностена данъчната оценка само на земята, без сградите. същото е относимо и към сделката от м. септември 2011 г., с която П. и М.Т.продават на Р. А. поземления имот, ведно с всички подобрения и приращения в него. В случая не може да се приеме, че те са прехвърлили и собствеността върху сградите, тъй като не могат да прехвърлят права, които не притежават. Твърди се още, че лятото на 2018г., т.е повече от 7 години след прехвърлителната сделка, за която ЧСИ е приел, че със сключването й съпрузите Д. и Г. У.са се разпоредили и със собствеността върху процесиите сгради, Г.У. в К. му на длъжник по друго изпълнително дело с друг взискател също при ЧСИ З. Т. се е явил Л. и е осигурил достъп до процесните сгради за извършване на опис на движими вещи, находящи се в тях. При оглед на сградите по повод налагане на възбраната в мястото е имало надпис "Продава се" с телефонен номер и при запитване Г. У. е посочил, че сградите са негови и се продават за 65 000 евро, а земята е на адв. Р. А. Твърди се още, че обжалваното Постановление е тенденциозно, тъй като действителна фактическа обстановка е много добре служебно известна на ЧСИ З. Т., на която именно Г. У. е осигурил достъп до трите процесни сгради през лятото на 2018г. Моли да бъде обезсилено, респективно отменено като незаконосъобразно Постановление от 14.12.2018г. отказ на ЧСИ З.Т., рег. № 916 на КЧСИ, по изп.д.№ 289/2018г.
В срока по чл.436,ал.3 от ГПК не са постъпили писмени възражения от лъжника Д. У.. Такива са постъпили от съпруга й Г. У., в които твърди, че той не е длъжник и при насочване на изпълнението върху процесните имоти, които са в режим на СИО ще бъдат неоправдано накърнени правата му,тъй като имотите не са само на съпругата му ,но и негови. Във възражението съпругът-недлъжник не сочи друго имущество съгласно чл.502 от ГПК.
В представените от ЧСИ мотиви се оспорва жалбата като неоснователна. Сочи се, че с молба вх. № 7794/05.09.2018г. по изп.дело № 204/2018г. по описа на ЧСИ П.Н., рег. № 911 и Р. на действие ОС-П., е поискано от взискателя „Апеск - С. О. делото да бъде прехвърлено на ЧСИ З. Т. за продължаване на изпълнителните действия с оглед насочване на изпълнение върху процесиите възбранени недвижими имоти, находящи се в гр.Чепеларе. Това е волята на взискателя и с оглед насочване на изпълнението върху тези три недвижими имота делото е прехвърлено на ЧСИ З.Т. Въпреки че няма последваща молба счита, че волеизявлението на взискателя с молбата от 05.09.2018г. е достатъчно да се приеме, че това е исканото действие от взискателя, с оглед на което с обжалваното постановление е постановен отказ да бъде извършен опис на сгради с идентификатори ***, ** и **, находящи се в ПИ идентификатор № **, целия с площ 1 386 кв.м., с адрес: гр.Чепеларе, местност „К.“. Неоснователно е твърдението, че трето лице може да защити правата си с иск по чл.440 от ГПК, тъй като за незаконосъобразно принудително изпълнение е предвидена отговорност за ЧСИ по чл.441 от ГПК., а освен това съгласно чл. 483 ГПК, за да се направи опис на недвижим имот съдебния изпълнител трябва да е изследвал добре и да е сигурен в собствеността на длъжника върху процесния имот, върху който ще бъде насочено изпълнението., а след като продавачите не са изрично уговорили в нотариалния акт, че си запазват правото върху сградите, за да се приеме за оборена прузумцията по чл.92 от ЗС.
Смолянският окръжен съд, като взе предвид изложеното в жалбата, писмените възражения и мотивитена ЧСИ счита, че жалбата е подадена в срок, от надлежна страна-взискател в изпълнителното производство по реда на чл.435,ал.1,т.1 от ГПК срещу отказ на съдебния изпълнител да извърши опис на недвижими имоти на длъжника,порадеи което е процесуално допустима.
Разгледана по същество жалбата е основателна по следните съображения:
Изпълнително дело № 7/2010 г. по описа на ЧСИ Т. Л., рег. № 820 и Р. на действие ОС-П. е образувано въз основа на молба с вх.№ 00402/22.01.2010 г. и приложен към нея изпълнителен лист от 12.01.2010 г., издаден по в.гр.д. № 558/2008 г. по описа на Окръжен съд - П. в полза на взискателя „. - С. О. с ЕИК **, със седалище и адрес на управление: Г. Б. А. № 1., представлявано от К. Б. К. срещу длъжника „. Инженеринг - Д. У.“ с ЕИК **с адрес Г. р-н Ц. ул.“Л.С.“ № 6, . 2, представлявано от Д. У. за посочените в изпълнителния лист суми.
Въз основа на молба, вх. № 253/09.01.2013 г. по описа на ЧСИ Т. Л., рег. № 820 при КЧСИ и на основание §3, ал.1 от ПЗР на ЗЧСИ, във връзка с чл. 427 ТПК, изпълнително дело № 7/2010 г. е продължено под №65/2013 г. по описа на ЧСИ З. З., а впоследствие от ЧСИ А. Атанасов, рег. № 757 под № 63/2013 г., от ЧСИ Петя Николова, рег. № 911 под № 204/2018 г. и от ЧСИ Здравка Тонева, рег.№ 916 под № 289/2018 г.
С молба вх.№ 6964/27.07.2018г. взискателят е поискал вписване на възбрана,върху имоти собственос на длъжиника Д. У., а именно:1/2 ид.част от сграда с идентификатори ** със застроена площ от 76 кв.м., 1/2 ид.част от сграда с идентификатор ** с плбощ от 75 кв.м. и 1/2 ид.част от сграда с идентификатор ** с площ от 77 кв.м., построени в поземлен имот с идентификатор №**, целия с площ 1 386 кв.м., с адрес: гр.Чепеларе, местност „К., при описаните граници. Възбраната е вписана с Акт № 44,т.I,имотна партида 13584-13586 няа 27.07.2018г. по искане на ЧСИ Петя Николова.
С молба вх.№ 7794/05.09.2018г. взискателят е поискал делото да бъде прехвърлено на ЧСИ Здравка Тонева с рег.№ 916 и Р. на действие ОС-Смолян, с оглед насочванена изпълнението върху възбранените имоти на длъжника на територията на гр.Чепеларе.
От представения по делото нотариален акт № 189,т.III,рег.№ 800, д.№ 654/14.11.2005г. Г.Т.У.е закупил от "Булгартабак Холдинг" поземлен имот с № **, находящ се в м.К., с площ от 1 394 кв.м. при описаните границиведно с построените в имота три едноетажни сгради, масиван конструкция с обща застроена площ от 232 кв.м. за сумата от 79 217 лева.
С нотариален акт № 22, т.I, рег.№ 267, д.№21/23.03.2011г. Г.Т.У.и съпругата му Д. П. У. са продали на Т.З.Т. поземлен имот с идентификатор ** с площ по кадастралната карта от 1396 кв.м., а по документ за собственост / нот.акт № 189,т.III,рег.№ 800, д.№ 654/14.11.2005г. / 1394 кв.м., находящ се в м. К. при описаните граници а сумата от 4 800 лева.
С нотариален акт № 199, т.I, рег.№ 1400,д.№ 191/21.09.2011г. П.З.Т. и М. М. Т.са продали на Р.Н.А., описания в нот акт № 22, т.I, рег.№ 267, д.№21/23.03.2011г. имот, "ведно с всички подобрения" за сумата от 4 800 лева.
За да постанови обжалваното Постановление ЧСИ се е позовал на разпоредбата на чл.92 от ЗС и съдебната практика, в която се приема, че щом продавачът не е изключил изрично от продажбата вещи/подобрения/, които се намират в имота, то купувачът придобива всичко, като запазването на собствеността върху сградата отделно от мястото трябва да бъде изрично уговорено /Решение № 529/09.07.2010г. по гр.д.№ 1129/2009г./
Настоящият състав счита, че тази по-стара съдебна практика не може да бъде споделена, тъй като е налице по-нова съдебна практика, която повече съответства на новите правни реалности и развитието на обществените отношения. Съгласно т.5 от Тълкувателно решение № 5/18.05.2017г. по тълк.д.№ 5/2015г. на ОСГК на ВКС при придобиване право на собственост върху недвижим имот на основание публична продан, ако в постановлението за възлагане на съдебния изпълнител не фигурира построената в имота сграда, върху същата не е било насочено принудително изпълнение Ч. налагане на възбрана, не е описана и оценена от съдебния изпълнител и спрямо нея не е проведена публична продан, ако същата представлява самостоятелен обект на правото на собственост, не намира приложение правилото на чл.92 от ЗС, за да се приеме, че по силата на постановлението за възлагане е придобита и собствеността върху сградата. Правилото на чл.92 се прилага на общо основание само ако сградата не представлява самостоятелен обект на собственост. Тази практика съответства и на новите изисквания на ЗКИР и ПВ, поради което настоящият състав счита, че тя е правилната, а освен това е и задължителна.

Съгласно чл.92 от ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.Твърде общата формулировка на „освен ако е установено друго“ поражда въпроса как се установява това .След като собственикът на постройката може да я прехвърли отделно от земята, съгласно чл.63 от ЗС не следва да има пречка собственикът да прехвърли само земята и да остави постройките за себе си. Установяването на друго по смисъла на чл.92 от ЗС може да се извърши както Ч. изрично волеизявление, така и Ч. тълкуване съдържанието на сделката. Когато собственик на постройка прехвърля само правото на собственост върху нея,той не уговаря изрично , че не прехвърля правото на собственост върху земята, тъй като от прехвърлителния акт и по силата на чл.63 от ЗС това се подразбира.Принципно при прехвърлителна сделка прехвърлителят изразява позитивна воля по въпроса какво прехвърля, а съгласно посочената по-стара съдебна практика прехвърлителят следва да направи и негативно изявление, какво не прехвърля, с което повторно да определи предмета на сделката. Изявлението, че се прехвърля само земята установява „другото“ по смисъла на чл.92 от ЗС ,след като чл.63 от ЗС регламентира правната взможност собствеността върху земята да се отдели от собствеността върху сградата. Въвеждането на имотния регистър и изискванията на ПВ и ЗКИР за представяне на кадастрални скици и схеми за всяка самостоятелна кадастрална единица препятства по-разширителното тълкуване на чл.92 от ЗС в по-старата съдебна парктика, която не отговаря на новите реалности и би създала правна несигурност. Предвид оповестително-защитното действие на вписването според чл.113 от ЗС, новият собственик на земята не би могъл да противопостави претендираните от него права върху сградите на лицето, което ги е придобило от собственика на земята, макар и след него. Разширителното тълкуване влиза в противоречие и със ЗМДТ, съгласно който приобретателят на недвижим имот дължи местен данък за придоиването му. Ако нотариалният акт има за предмет само право на собственост върху земята и се презумира, че се прехвърля и правото на собственост върху постройките съгласно чл.92 от ЗС ,той няма да внесе дължимия местен данък и такса за вписване върху постройките, за които няма как да се извърши вписване, ако те не са описани в нотариалния акт и следователно прехвърлянето на сградите няма да има оповестително-защитно дейстие на вписването. Нелогично е да се предполага, че прехвърлителят на поземлен имот, в който има построени сгради, които представляват самостоятелни кадастрални единици, желае да прехвърли и сградите, без да е изразил изирично воля за това, обективирано в описание на сградите в нотариалния акт, съгласно изискванията на ПВ и ЗКИР.

В настоящия случай при закупуването на имота от длъжницата и съпруга й през 2005г. от нотариалния акт е видно, че са закупени освен земята и три сгради на обща стойност 79 217 лева, а при продажба само на земята през 2011г. цената на сделката е 4 800 лева, от което може да се направи извода, че сградите не са били предмет на сделката и същите не са описани в нотариалния акт със задължителните ректвизити съгласно ЗКИР и ПВ, както и за тях не са заплатени дължимите таски за прехвърлянето.

С оглед изложеното, както и след като взискателят не е направил изрично искане до ЧСИ за извършване на опис на процесните три сгради, за който да е внесъл дължимата такса за описа, то отказът на ЧСИ да извърши опис, обективиран в обжалваното постановление от 14.12.2018г. по изп.д № 289/2018г. е незаконосъобразен и като такъв ще следва да се отмени.

Мотивиран от горното Смолянският окръжен съд

РЕШИ:

ОТМЕНЯ откъзът на ЧСИ Здравка Тонева с рег № 916, с Р. на действие Окръжен съд-Смолян, обективиран в Постановление от 14.12.2018г. по изп.д.№ 289/2018г. по описа на същия.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване на основание чл.437,ал.4 от ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: