Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 от ГПК.
С Решение № 37/25.02.2019 г. по Г. д. № 140/2018 г. Златоградски районен съд е признал за установено по отношение на М. С. К., че сключения между нея и Община – Н. Договор № 8/10.05.2008 г. за продажба на общински недвижим имот, с който е извършена продажба на Ѕ ид. ч., съставляваща 146 кв.м. от общата площ 292 кв.м. от УПИ VІІІ-338 кв. 35 по ПУП на Г. Н., е нищожен като сключен с противоречие със закона – чл. 35 ал. 3 от ЗС /в редакция към 13.11.2007 г./ и при заобикаляне на закона – чл. 35 ал. 1 от ЗС /в редакция към 13.11.2007 г./, тъй като М. С. К. не е собственик на законно построена върху имота жилищна сграда.
Със същото решение е признато за установено по отношение на М. С. К., че към момента на предявяване на исковата молба – 08.05.2018 г., не е собственик на недвижим имот, описан в Договор № 7/10.05.2008 г. за продажба на общински недвижим имот, а именно – Ѕ ид. ч., съставляваща 146 кв.м. от общата площ 292 кв.м. от УПИ VІІІ-338 кв. 35 по ПУП на Г. Н., при граници на УПИ: на север – неурегулиран терен, на изток – УПИ VІІ-338, на юг – улична регулация, на запад – УПИ ХІХ-337 кв. 35 по плана на Г. Н.. Ответницата е осъдена да заплати на ищцата деловодни разноски в размер на 1070 лева.
Това решение се обжалва пред Смолянски окръжен съд от ответницата М. С. К., Ч. пълномощник А. Г. Д., с искане да бъде обезсилено и делото прекратено, алтернативно – да бъде отменено решението като неправилно и се постанови решение, с което предявените искове да бъдат отхвърлени.
Във въззивната жалба се твърди, че решението е неправилно поради необоснованост, нарушение на материалния закон и допуснати съществени процесуални нарушения.
Твърди се, че първоинстанционното решение на основание чл. 270 ал. 2 от ГПК е процесуално недопустимо. Твърди се, че така предявените искове сочат на липса на правен интерес у ищцата, оспорения договор е между ответницата и Община – Н. и ищцата с декларация от 22.08.2012 г. е декларирала, че ответницата е собственик на Ѕ ид. ч. от УПИ VІІІ-338; не е налице твърдяния от ищцата спор за материално право. По повод обосноваване на правния интерес с административното производство по изменение на ПУП, във въззивната жалба се твърди, че ищцата няма да може да черпи права от съдебното решение, въпреки че то е постановено в нейна полза, защото ответницата, дори и да е обявен процесния договор за нищожно и да е прието за установено, че не е собственик на недвижимия имот, то тя е собственик на масивна жилищна сграда в строеж, находяща се в УПИ VІІІ-338; ответницата не може да бъде изключена или заличена от кръга на заинтересованите лица във връзка издадената Заповед № 366/13.06.2016 г.; прави се позоваване на разпоредбата на чл. 141 ал. 1 от ЗУТ. Прави се в жалбата позоваване на Решение № 397/03.10.2012 г. по Г. д. № 1604/2011 г. на ІV г.о. на ВКС. По-нататък във въззивната жалба се сочи, че правилно районният съд е приел, че ищцата не е собственик на цялата площ от 292 кв.м., а само на Ѕ ид. ч. от УПИ VІІІ-338, поради което и съдът е следвало да приеме, че предявения иск е недопустим.
По повод отрицателния установителен иск в жалбата се сочи, че в отговора на исковата молба е заявено, че ответницата е добросъвестен владелец на имота, предмет на Договор № 8/10.05.2008 г., и на основание чл. 79 ал. 2 от ЗС е направено възражение за изтекла в полза на ответницата придобивна давност, по което районният съд е следвало да се произнесе.
Излагат се доводи в жалбата, че извършения до момента строеж на сградата на ответницата покрива критериите за завършен груб строеж. Твърди се, че ищцата не е доказала към момента на дарението на сградата /15.12.1994 г./, към момента на сключване на Договор № 8/10.05.2008 г. и към момента на даденото съгласие с декларацията от 22.08.2012 г. сградата в какво състояние е била, както и дали даденото съгласие за промяна в предназначението на сградата е извършено преди самата промяна или след това.
С въззивната жалба се претендират разноски за двете инстанции.
В срок е депозиран писмен отговор на въззивната жалба от ищцата Н. В. А., Ч. пълномощник А. Д. К.. Сочи се в отговора, че макар да не се споделят изцяло доводите на съда по тълкуването на договора, сключен между ищцата и Община – Н., първоинстанционното решение като краен резултат е правилно, постановено при спазване на материалния закон и съдопроизводствените правила.
По отношение доводите в жалбата за липса на правен интерес, в отговора се сочи, че ищцата е заявила претенции за собственост върху 292 кв.м. от УПИ VІІІ-338, които права ответницата оспорва. Сочи се, че тъй като ответницата обосновава качеството си на заинтересовано лице в административното производство на Договор № 8/10.05.2008 г., то за ищцата е налице правен интерес от обявяване на този договор за нищожен и за установяване, че ответницата не е собственик в това УПИ. Твърди се, че след като ответницата не е придобила право на строеж върху процесния УПИ и че извършеното от нея в имота строителство не представлява сграда по смисъла на закона, то тя не е заинтересовано лице по чл. 131 от ЗУТ.
По-нататък в отговора се излагат доводи относно Договор № 1/04.01.2008 г. Твърди се, че съдът не е съобразил заключението на вещото лице и писмените доказателства, установяващи регулационния статут на УПИ VІІІ-338, общата му площ и граници и извършените реституционни промени след учредяване правото на строеж през 1988 г.; тълкуването е направено единствено на въз основа на оценките, без да са отчетени различията в текстовете на двата договора, установяващи волята на продавача, които различия се сочат: в договора на ищцата е посочено, че имота е с обща площ 292 кв.м., а в договора на ответеницата се сочи Ѕ ид. ч., съставляваща 146 кв.м. от обща площ 292 кв.м.; по различен начин е описаната цената.
В отговора по отношение декларация-съгласие от 22.08.2012 г. се твърди, че същата следва да се тълкува при съобразяване на различието в площта на УПИ, посочена в нея /292 кв.м./ и установената от вещото лице реална площ /947 кв.м./; поради това следва, че на ищцата е отстъпено право на строеж върху площ от 473, 50 кв.м. от държавния парцел VІІІ-338 и посочената в декларацията площ не е реален критерий за тълкуване на договорите. Изразява становище за неоснователност на твърдението, че като добросъвестен владелец ответницата е придобила по давност описания в Договор № 8/10.05.2008 г. недвижим имот – С. Г. не е реализирала отстъпеното й право на строеж в сроковете по заповедта от 1988 г. и на основание чл. 67 ал. 1 от ЗС към 31.12.1993 г. това право е било вече погасено в полза на собственика на земята; Г. не е могла да прехвърли права, които не притежава, поради това и на ответницата не са прехвърлени вещни права върху УПИ VІІІ-338 или сграда в този имот, поради което и не е могла да тече давност за придобиване на собственост върху части от имота на това основание.
В отговора се излагат възражения и срещу твърдението, че сградата на ответницата представлява „груб строеж“ и че не е доказано какво е състоянието на сградата към посочените моменти. В тази връзка се твърди, че след като към 25.10.2018 г. няма сграда, изградена до степен „груб строеж“ по смисъла на § 46 от ПДР на ЗУТ и чл. 181 ал. 2 от ЗУТ, то и към момента на сочените от жалбоподателя периоди от време такъв строеж е липсвал. Сочи се, че атакувания договор е сключен в противоречие със закона не само поради обстоятелството, че ответницата не е сред кръга на лицата, имащи права по § 27 ал. 2 от ПЗР на ЗС, във вр. с ПМС № 235/19.09.1996 г. /отм/., но и защото в случая липсва построена сграда – липсва сграда по смисъла на § 46 от ПЗР на ЗУТ и чл. 181 ал. 2 от ЗУТ. С отговора се прави искане да бъде потвърдено обжалваното решение; претендират се разноски за въззивната инстанция.
В съдебно заседание жалбоподателката Ч. пълномощникът си А. Г. Д. поддържа въззивната жалба.
За въззиваемата пълномощникът й А. Д. К. оспорва въззивната жалба.
Смолянски окръжен съд, като взе предвид въведените в жалбата оплаквания и прецени доказателствата по делото поотделно и в тяхната съвкупност, намира въззивната жалба за процесуално допустима като депозирана в законно установения срок от надлежна страна, ДТ е внесена, а по същество съобрази следното:
Със Заповед № 266/28.10.1988 г. на ОбНС – Н. е отстъпено безвъзмездно право на строеж върху държавен парцел VІІІ-338 кв. 35 по регулационния план на Г. Н. с площ от 977 кв.м. на Н. В. А. и С.Б.Г..
Въз основа на така отстъпеното право на строеж и издадени строителни книжа ищцата Н. А. е построила в имота триетажна жилищна сграда – западен близнак, със застроена площ 77 кв.м. и административен адрес Г. Н., ул. „П. М. № 2.
Със Заповед № 6/04.01.2008 г. на основание чл. 35 ал. 2 от Закона за общинската собственост ищцата А. е определена за купувач на право на собственост върху общинска земя, при придобито право на строеж на жилищна сграда, представляващо УПИ VІІІ-338 с площ 292 кв.м. В заповедта се сочи, че цената за 292 кв.м. е в размер на 440 лева.
С Договор № 1/04.01.2008 г. Община – Н. продава на Н. В. А. правото на собственост върху общинска земя, при придобито право на строеж на жилищна сграда, представляващо УПИ VІІІ-338 с площ 292 кв.м. В чл. 2 от договора се сочи, че цената за 292 кв.м. е в размер на 440 лева за Ѕ ид. ч. и е заплатена от купувача А..
Неоснователен е довода на ищцата А., че с този договор е придобила собствеността върху целия УПИ VІІІ-338, а не върху Ѕ ид.ч. от него. Начинът, по който е описан продавания от Община – Н. имот действително дава основание за извод, че на ищцата е продаден целия УПИ VІІІ-338. Този извод обаче се опровергава както от посоченото в чл. 2 от договора, че А. следва да заплати цена от 440 лева, която е за 1/2 ид. ч. от имота, така и предвид факта, че А. има отстъпено право на строеж върху УПИ VІІІ-338 заедно с друго лице – С.Г., т.е. върху Ѕ ид. ч. от УПИ VІІІ-338. Поради това и предвид разпоредбата на чл. 35 ал. 3 от Закона за общинската собственост ищцата е могла да закупи частта от парцела, съответстваща й на отстъпеното право на строеж, а именно Ѕ ид. ч. Общината е могла да продаде на ищцата правото на собственост върху толкова идеални части от УПИ, колкото съответстват на притежаваното от нея право на строеж с оглед разпоредбата на § 27 ал. 2 от ПЗР на ЗС /отм. ДВ бр. 54/2008 г./. Следва да се допълни, че обема на притежаваното от ищцата право на строеж не се променя /увеличава/ в зависимост от това дали другото лице, на което е отстъпено право на строеж в същия УПИ, е реализирало това право.
Заключението на съдебно-техническата експертиза установява, че източния близнак, за който е отстъпено право на строеж на праводателката на ответницата М. К. – С.Г., по проект е следвало да бъде изградена двуетажна жилищна сграда с два сутерена и таванско помещение, с вътрешно стълбище, като на първия сутерен се предвижда изба, ПРУ и стълбищна клетка. При огледа на мястото вещото лице установява, че източният близнак представлява две помещения и двураменно стълбище между тях, с излята стоманобетонна плоча, на груб строеж, като върху плочата е построена дървена покривна конструкция покрита с керемиди. Вещото лице установява, че от Община – Н. на 28.12.2009 г. е констатирано, че извършеното строителство на груб строеж на ниво примеземен етаж на източния близнак е в отклонение от одобрените проекти и е издадена Констативен акт № 4/23.06.2010 г. за спиране на строежа. Вещото лице сочи, че е бил издаден акт за узаконяване на обекта “съществуващ П. етаж от жилищна сграда в УПИ VІІІ-339 на името на М. К.“, който е акт е бил отменен от РДНСК със заповед от 01.12.2016 г. Вещото лице установява, че няма констативен протокол по чл. 181 ал. 2 от ЗУТ. В заключението експертизата сочи, че извършеното строителство на жилищната сграда – източен близнак, е на етап груб строеж, на ниво приземен етаж, като е в отклонение от одобрените проекти и издаденото разрешение за строеж. В съдебно заседание вещото лице уточнява, че извършеното строителство на източния близнак не се включва в определението за завършване на сградата в груб строеж съгласно чл. 181 ал. 1 от ЗУТ, защото се изисква покрив, но след завършване на сградата по проект. Сочи, че отклонението от проект на построеното е, че е сменено положението на стълбищната клетка, която е изградена в средата, а по проект в края, залепена до западния близнак; в едната посока застроената площ фактически е увеличена, за разлика от предвидената по проект. Вещото лице сочи, че в източния близнак не са изпълнени два сутеренни и два жилищни етажа с таванско помещение, както е по проект; на източния близнак има плоча и върху нея има дървена покривна конструкция, като покрива по-скоро е импровизация.
С Нотариален акт № 125/1994 г. С.Б.Г.и съпругът й даряват на ответницата М. С. Х. следния свой недвижим имот: масивна жилищна сграда в строеж, направена до ниво приземен етаж, състоящ от се от два гаража и стълбище и със застроена площ 94 кв.м., находящ се в парцел VІІІ-338.
Със Заповед № 143/08.04.2008 г. на Кмета на Община – Н., на основание чл. 35 ал. 2 от ЗОС М. С. К. е определена за купувач на право на собственост върху общинска земя, при придобито право на строеж на жилищна сграда, представляващо част от УПИ VІІІ-338, за Ѕ ид. ч. от обща площ 292 кв.м.
С Договор № 8/10.05.2008 г. Община – Н. продава на М. С. К. правото на собственост върху общинска земя, при придобито право на строеж на жилищна сграда, представляващо УПИ VІІІ-338, за Ѕ ид. ч., съставляваща 146 кв.м. от обща площ 292 кв.м.
Съгласно разпоредбата на чл. 35 ал. 3 от Закона за общинската собственост /предишна ал. 2/, продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8 ал. 2.
В настоящия случай не е налице предпоставката на тази разпоредба купувача на общинския имот да е собственик на законно построена в имота сграда. Тъй като с НА 125/94 г. на ответницата се прехвърля жилищна сграда, следва да намери приложение разпоредбата на чл. 182 ал. 2 от ЗУТ. Според тази разпоредба след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или части от нея. От заключението на съдебно-техничската експертиза се установява, че както праводателката на ответницата, така и самата ответница не са изградили въз основа на отстъпеното право на строеж сграда съгласно одобрения проект. Съгласно проекта праводателката на ответницата е следвало да изгради сграда, състояща се от два сутеренни етажа и два жилищни етажа с таванско помещение; от експертизата се установява, че в действително е изграден един приземен етаж, състоящ се от две помещения и стълбищна клетка между тях; поставен е „импровизиран покрив“, както сочи вещото лице. Това строителство е извършено в отклонение на одобрените проекти, като издадения акт за узаконяването му е бил отменен. Вещото лице в експертизата си сочи, че няма констативен протокол по чл. 181 ал. 2 от ЗУТ.
Неоснователно във въззивната жалба се излагат доводи, че ищцата не е установила какво е било състоянието на сградата на ответницата към момента на сключване на процесния договор и към момента на декларацията от 22.08.2012 г. Ответницата не е въвела в отговора на исковата молба твърдения, че към тези моменти сградата е била в друга степен на завършеност, различна от тази, констатирана от вещото лице по съдебно-техническата експертиза, а преди това и от органите на РДНСК.
Следователно, сделката по НА № 125/1994 г. не прехвърля годен обект на право на собственост, поради което и ответницата не е придобила собственост на сграда в УПИ VІІІ-338. След като ответницата не е собственик на законно построена въз основа на отстъпено право на строеж сграда, не може да бъде купувач на общинския имот по реда на чл. 35 ал. 3 от ЗОбС.
Договора от 10.05.2008 г. като сключен в нарушение на закона е нищожен и не е породил правни последици – ответницата не е придобила собствеността на Ѕ ид. ч. от УПИ VІІІ-338.
Неоснователно е позоваването на ответницата в отговора на исковата молба на придобивна давност по смисъла на чл. 79 ал. 2 от Закона за собствеността, предвид ограниченията в § 1 от ЗД на ЗД ДВ бр. 46/2006 г., с последвалите го изменения, които въвеждат забрана за придобиване по давност на държавни и общински имоти.
Неоснователни са доводите във въззивната жалба за липса на правен интерес у ищцата за предявяване на исковете, предмет на спора. Доколкото ищцата твърди, че е придобила по силата на договора от 04.01.2008 г. целия УПИ VІІІ-338 с площ от 292 кв.м., тя има правен интерес да установи, че ответницата не е придобила Ѕ от това УПИ по силата на договора от 10.05.2018 г. В този смисъл ищцата претендира да е носител на материално право, нуждаещо се от защита. Неоснователността на тази претенция на ищцата е въпрос от същество. Ищцата обосновава правния си интерес и от обстоятелството, че ако се установи, че ответницата не е собственик на Ѕ ид. ч. от УПИ VІІІ-338, то тя не би била заинтересовано лице да атакува процедурата, която ищцата е предприела за промяна на плана и обособяване на самостоятелен УПИ, за което административно производство се представят доказателства към исковата молба.
Предвид гореизложеното обжалваното решение като законосъобразно и обосновано следва да бъде потвърдено, а жалбоподателката следва да бъде осъдена да заплати на въззиваемата деловодните разноски за настоящата инстанция в размер на 500 лева за адвокатско възнаграждение.
Водим от горното Смолянски окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА РЕШЕНИЕ № 37/25.02.2019 г. по Г. д. № 140/2018 г. на Златоградски районен съд.
ОСЪЖДА М. С. К., ЕГН *, Г. С., жк „Х. Д. № 6. В. „А“, . 8, ап. 30, да заплати на Н. В. А., ЕГН *, Н., ул. „П. М. № 2, деловодни разноски за въззивната инстанция в размер на 500 лева за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.